詳細圖解房屋產(chǎn)權(quán)到期怎么辦
- 時間：2016-06-28 來源：美房網(wǎng) 點擊： 16015
土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別
土地使用權(quán)是國家向組織、機構(gòu)及個人出讓的土地使用權(quán)利，根據(jù)《中華人民共和國憲法》，土地的所有權(quán)有權(quán)歸國家和集體所有。土地使用權(quán)在出讓時根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限，包括：民用住宅建筑用地，商用建筑用地，工業(yè)用建筑用地。按建筑用類型有所不同，一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年。
房屋所有權(quán)屬于個人產(chǎn)權(quán)，是私有財產(chǎn)權(quán)的一種，是得到《中華人民共和國憲法》的保護的，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》(自2007年10月1日起施行)第六十四條，私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)。其年限是的。
土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別在于：房屋所有權(quán)(即房產(chǎn)權(quán))是的，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有;土地使用權(quán)是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。
房子產(chǎn)權(quán)70年到期后怎么辦
允許延長土地使用權(quán)期限。可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出，補交土地出讓金，這個價格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。至于再次申請的期限，不應(yīng)該超過30年。
國家收回土地和地上建筑物，對業(yè)主進行補償。
這幾天，有媒體報道溫州出現(xiàn)了20年住宅用地使用權(quán)年限到期，又要花幾十萬元“延期”的新聞，引發(fā)熱議和關(guān)注。
17日，溫州市國土局對此回應(yīng)稱，確實有一批住宅用地使用權(quán)到期面臨續(xù)期的問題，目前，溫州市已著手研究相關(guān)方案。此外，網(wǎng)傳“繳費數(shù)十萬”的信息為誤讀。
誤讀一：70年產(chǎn)權(quán)怎么20年就到期了?
民用住宅土地的使用權(quán)的期限通常是70年，1990年通過立法全國推行。引起本次大范圍關(guān)注的是一批僅有20年土地使用權(quán)的溫州非常規(guī)住宅地塊。所以當(dāng)消息一出，網(wǎng)友就“炸鍋”了。其實，我國有20年產(chǎn)權(quán)這樣的“特殊時期的特定房屋”。
誤讀二：自己的房子要花幾十萬元“再買回”?
溫州市國土局對此回應(yīng)稱，目前被大家普遍詬病的幾十萬元土地出讓金，只是媒體和市民個人按照所認為的地價、面積等因素算出來的錢，以此與交易房價對比，是不準確的。但是在政策還沒出臺之前，基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構(gòu)評估土地價格，根據(jù)單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。
為什么要付“土地出讓金”?解答這個問題，要先知道房屋產(chǎn)權(quán)是什么，產(chǎn)權(quán)年限如何劃分?
所以，這個“產(chǎn)權(quán)年限”并不是從你買房之日計算，而是土地被拍賣后開始計算，所以那些二手房的有效期到底是多少，在購買前要認真查問清楚。
誤讀三：房產(chǎn)到期，房子還是不是你的?
雖然土地所有權(quán)有期限，但是房屋所有權(quán)，是的，只要還沒有毀壞，就歸產(chǎn)權(quán)人所有;而土地只是使用權(quán)，期限到了之后，就必須要續(xù)期。全國大范圍出讓的40年以上的商住用地和70年產(chǎn)權(quán)的純住宅用地出現(xiàn)在上世紀90年代末，使用年限到期問題近期不會集中出現(xiàn)。
誤讀四：不續(xù)費的話還可以繼續(xù)居住嗎?
從法律邏輯上講，如果土地使用權(quán)到期而不續(xù)期，意味著土地要被土地所有權(quán)人收回去使用。但是中國現(xiàn)在土地與房屋權(quán)屬關(guān)系的處理，整體上采取的是“房隨地走，地隨房走”的原則，所以收回土地的可能不太大。的可能是禁止售賣、未續(xù)交土地出讓金就不得轉(zhuǎn)讓、買賣房屋。實際上，此次溫州相關(guān)部門就是采取的這種辦法。
消息：溫州20年土地使用證到期問題引起國土部重視
浙江省溫州市國土資源部門有關(guān)負責(zé)人透露，溫州部分房屋20年土地使用證到期情況，已引起國土資源部的重視。國土資源部要求，浙江省溫州市及時上報情況。
焦點在于如何確定續(xù)期的時間段和方式
北京聯(lián)合大學(xué)法學(xué)院聶衛(wèi)鋒解釋，中國現(xiàn)在土地與房屋權(quán)屬關(guān)系的處理，整體上采取的是“房隨地走，地隨房走”的原則，這個原則是為了避免土地利用關(guān)系的復(fù)雜化。不管是在農(nóng)村還是城市都一樣。農(nóng)民蓋房取得房屋所有權(quán)，土地上的權(quán)利基礎(chǔ)是(集體土地上的)宅基地使用權(quán);業(yè)主對城市商品房擁有所有權(quán)，土地上的權(quán)利基礎(chǔ)是(城市國有土地)建設(shè)用地使有權(quán)----城市里小區(qū)的話，該使用權(quán)一般是小區(qū)業(yè)主共有。所以，一般理解的城市商品房買賣，同時又包含了土地使用權(quán)部分的買賣。
按照我國現(xiàn)行的法律，城市國有土地建設(shè)用地使用權(quán)是有期限的(最長70年)，而房屋的使用壽命極有可能會超過土地使用權(quán)期限，我們也不可能假設(shè)或期望開發(fā)商只蓋使用壽命很短的房子。所以，土地使用權(quán)到期之后自動續(xù)期是比較合理的，焦點應(yīng)該在于如何確定續(xù)期的時間段以及續(xù)期之后的土地使用費用。
有一種觀點認為，溫州20年土地使用權(quán)的問題，可以通過續(xù)期至70年，并且繳納土地使用費的方式解決。此種解決方式比較容易被接受，但需注意兩個問題，要尊重現(xiàn)行土地法在土地使用權(quán)期限方面基于土地用途區(qū)分管控的立法用途，第二要有合理的定價機制來確定土地使用費率。
續(xù)期收費不應(yīng)該是再次繳納土地出讓金
國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所所長肖金成說，土地出讓金實際應(yīng)該是土地使用的價格。溫州這批20年土地使用權(quán)到期，如果按照國有土地使用權(quán)出讓來收費，就相當(dāng)于政府又賣了一次土地。
建設(shè)用地使用權(quán)，政府已經(jīng)通過出讓的方式讓渡給開發(fā)商，開發(fā)商又轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，也就是說政府已經(jīng)設(shè)定過一次權(quán)利。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的自動續(xù)期，不是說70年到期權(quán)利就作廢，需要重新設(shè)定權(quán)利，而是到期后自動延期，這意味著權(quán)利依然有效，不能重新設(shè)定，只需要續(xù)期而已，因此續(xù)期收費的標(biāo)準不能按照重新設(shè)定權(quán)利的標(biāo)準來收取，而且續(xù)期的收費應(yīng)該比權(quán)利設(shè)定的收費低很多才合理。
重大法政策決斷，應(yīng)由立法解釋明確
《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期，但對如何續(xù)期并沒有說明，這個問題是物權(quán)法制定之后預(yù)留的問題。北京航天航空大學(xué)法學(xué)院院長龍衛(wèi)球說，解決如何續(xù)費的問題，在現(xiàn)有法律框架內(nèi)，有四種方案：
一是無需繳納土地使用費，但房屋自然損毀或者使用壽命終結(jié)，則終止續(xù)期。此種情況可以加強危房監(jiān)管，以建筑法明確危房處理機制。
二是房屋所有權(quán)人需一次性繳納下一個期限土地使用費，在新期限內(nèi)房屋所有權(quán)人可以按照原有范圍和標(biāo)準改造或者重建房屋。
三是房屋屋所有權(quán)人需繳納土地使用年金。也就是說，將一次性土地使用費轉(zhuǎn)為按年支付年金，相當(dāng)于地產(chǎn)稅，也類似于租金，以土地面積和建筑面積按照特定標(biāo)準計算。年金滯納不交者，依據(jù)土地規(guī)劃用途產(chǎn)生不同的失權(quán)效果。
四是無需繳費，回到類似1982年以前城市宅基地所有權(quán)狀態(tài)。此種情形實質(zhì)上就是城市住房用地重新私有化，其不足之處在于長時間多方面因素導(dǎo)致的社會資源分配不豐富，會使得富人和窮人差別很大，因而是偏向有房者的私有化。
龍衛(wèi)球表示，這是一個重大的法政策決斷，屬于立法問題，當(dāng)前無論政府還是法院，在處理相關(guān)事件時，由于立法上沒有明確標(biāo)準，請求立法給予明確解釋是比較合適的。他建議“由全國人大常委會作出解釋。”
